Una casa c’è, ma non per tutti

La ripresa del mercato residenziale sta interessando la Calabria che nel 2017 ha registrato una crescita del 6,7%. Ma gli effetti della crisi hanno decimato le imprese e ridotto la capacità di spesa dei calabresi . E il tasso d’interesse resta il più alto d’Italia

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Si respira un’aria nuova sul mercato immobiliare calabrese spinto da una voglia di casa che restituisce un minimo di ottimismo negli operatori. Complice l’abbassamento dei tassi d’interesse, i prezzi decisamente più contenuti delle abitazioni e una politica poggiata su bonus per le ristrutturazioni edilizie e per l’adeguamento energetico, il comparto dell’edilizia residenziale privata sembra averne tratto un salutare beneficio. Soprattutto in Calabria. I numeri indicano infatti che è la seconda regione per incremento di vendite registrate nel corso del 2017. Con una percentuale di crescita di transazioni decisamente interessante: +6,5% rispetto all’anno precedente. Uno scossone che però non riesce ancora a compensare il solco troppo profondo tracciato su un settore devastato dalla lunghissima recessione economica. Un comparto che tra il 2007 e il 2014 – gli anni più bui della crisi – ha visto precipitare le vendite del mattone a percentuali da capogiro. Un periodo dunque pagato a caro prezzo dal settore residenziale in termini di perdita di fatturato per le aziende – moltissime delle quali piegate dalla crisi sono state costrette a chiudere – e di occupazione con un’emorragia di posti di lavoro.
Così i segnali positivi che provengono dagli operatori e registrati dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) – struttura dell’Agenzia dell’Entrate – appaiono come le prime gocce di pioggia su un terreno arso dalla crisi. Soprattutto perché la crescita dello scorso anno fa il paio con l’incremento ancor più deciso ottenuto dal mercato residenziale nell’anno precedente quando il numero di transazioni rispetto al 2015 è stato a due cifre (+10,3%). Una crescita che segue anche quella avvenuta proprio nel 2015 – decisamente più modesta – appena il 2,6 per cento nel confronto tra i due anni, ma in grado di far sperare tutti i principali attori che operano in Calabria nella filiera del mattone in un’inversione di tendenza. E conseguentemente nella ripresa dell’intero comparto edile che, complessivamente nel corso degli ultimi otto anni, ha visto bruciare sull’altare della crisi circa il 50 per cento dei posti di lavoro. Complice soprattutto il fermo prolungato di diversi cantieri pubblici e non ultimo – appunto – la crisi del mercato immobiliare del nuovo che sta alla base della presenza attuale di uno stock elevatissimo di immobili invenduti.
Una situazione complessa che se da un verso ha portato il beneficio per gli acquirenti di calmierare i prezzi – e dunque riaprire il mercato – dall’altro ha creato danni importanti agli imprenditori direttamente o indirettamente coinvolti nella filiera delle costruzioni residenziali. Tanto da causare la chiusura di decine di aziende piccole o medie – tra imprese edili e indotto – che lavoravano nel settore con la conseguente emorragia di posti di lavoro. Prezzi bassi e stock di invenduto che restano ancora oggi il vero tallone d’Achille del settore. Assieme alla costante difficoltà di avere un sistema creditizio “amico”. La regione resta in cima alla classifica nazionale per tassi d’interesse elevati. Una nota stonata che suona contro gli imprenditori – affamati di credito per investimenti – e i cittadini – in primis giovani coppie – alla ricerca di finanziamenti per realizzare il sogno di una vita: possedere una casa.

IL SEGNALE DAL MERCATO

Il segnale dal mercato arriva. Ed è stato anche forte. Stando ai dati riportati nel “Rapporto immobiliare 2018” – il volume curato dall’Omi in collaborazione con l’Associazione bancaria italiana (Abi) – il volume di compravendite in Calabria nel 2017 è stato pari a 11.172  Ntn (Numero di transazioni normalizzate avvenuto) – indicatore utilizzato per monitorare il mercato immobiliare – contro 10.491 dell’anno precedente. Una crescita che tradotta in termini percentuali significa un’impennata pari al 6,5 per cento. Un dato che consente alla Calabria di ottenere il secondo posto in classifica per margine di incremento su base nazionale subito dopo la Campania e decisamente sopra la media del Paese che nello scorso anno ha registrato una crescita pari al 4,9 per cento.
Un risultato raggiunto grazie all’impennata di transazioni che si sono avute soprattutto nel Vibonese e nel Cosentino che hanno assestato rispettivamente un +11 e un +8,6 per cento di vendite rispetto ai dodici mesi precedenti. Ma a crescere sono stati anche gli altri territori, dato che nel Crotonese l’Osservatorio riporta un volume di transazioni in salita del 4,8%, seguito dal Reggino (+4,6%) e per ultimo il Catanzarese la cui asticella è risalita di 2,8 punti percentuali rispetto al 2016. Numeri che, come dicevamo, diventano incoraggianti se confrontati al dato che già negli ultimi due anni il mercato del mattone aveva ottenuto un incremento – addirittura di oltre 10 punti nel 2016 – delle transazioni immobiliari. A significare che potrebbe essersi consolidato un trend di crescita.
Detto questo, però, c’è da registrare il gap che ancora persiste tra il volume di transazioni che la Calabria aveva ottenuto nel 2006 – quando gli analisti dell’Omi registravano 20.190 Ntn su base annuale – e il 2017: circa l’81% in meno di quanto segnato dal mercato immobiliare residenziale lo scorso anno.
Un dimezzamento delle vendite che da il senso dello tsunami che si è abbattuto sul settore produttivo tra i motori dell’economia calabrese. Solo parzialmente e lentamente attenuato dall’andamento dell’ultimo triennio.
Ma l’altro dato che emerge dal Rapporto indica che il mercato resta comunque asfittico.  Con un 0,82 per cento dell’Intensità del mercato immobiliare (Imi) ottenuto nel 2017, la Calabria si colloca all’ultimo posto nella graduatoria nazionale – la media italiana è stata pari all’1,59% – per “movimentazione” degli immobili venduti rispetto allo stock immobiliare presente nella regione. Questo indicatore segnala un progresso di appena 0,05 punti rispetto al 2016 cioè sotto la media nazionale (0,07).

FATTURATO IN LENTA RIPRESA

Una crescita quella dell’ultimo triennio che però ha permesso agli imprenditori di tirare una boccata d’ossigeno.
Dal report emerge infatti che la Calabria è seconda solo alla Campania per l’incremento del fatturato realizzato dal comparto del residenziale rispetto all’anno precedente. Il valore stimato per le abitazioni compravendute nel corso del 2017 nella regione è stato pari a 904 milioni di euro che tradotto in termini percentuali ha comportato una variazione del fatturato pari a 6,6 punti percentuali, appunto il secondo dato più alto registrato in Italia dopo il residenziale campano (+7,9%). Anche se il volume di vendite resta marginale rispetto al Paese sia nel numero di transazioni (2,1%) ma ancor più di fatturato (1%). Un aspetto quest’ultimo legato al costo delle case in Calabria che fa registrare appunto un fatturato medio per unità immobiliare più basso d’Italia: nel 2017 è stato pari a 80.900 euro. Una cifra che segna un incremento – in controtendenza nazionale – rispetto all’anno precedente di 100 euro, ma ancora molto lontana dal valore medio italiano pari a 165.100 euro per unità immobiliare.
Un aspetto legato a un prezzo medio delle case decisamente basso rispetto alla media italiana. Secondo le stime dell’Abi – riportate nel Rapporto – il costo di un’abitazione nella regione è pari alla metà della media del Paese: il dato che pone la Calabria assieme al Molise a detenere il prezzo delle case più basso d’Italia.
C’è da dire però che anche sotto questo profilo si registra un altro dato positivo. Nel 2017 gli analisti hanno registrato una crescita pari al 2% rispetto all’anno precedente. Una variazione dovuta, secondo gli esperti, più a un processo di convergenza che a fattori attrattivi, cioè il prezzo medio si starebbe – sempre lentamente – omologando al resto dell’Italia. Da qui dunque uno dei fattori che, assieme alla crescita del volume di vendite degli immobili, avrebbe consentito agli imprenditori di ottenere un incremento del fatturato.

CREDITO A DUE FACCE

Seppur il tasso d’interesse nel corso del 2017 sia diminuito, la Calabria resta Cenerentola per il sistema creditizio. I dati riportati nel Rapporto indicano infatti che per quanti decidano nella regione di acquistare una casa avvalendosi di un mutuo, le banche applicano il tasso d’interesse più alto d’Italia. Se in media per ottenere un finanziamento nel Paese viene riconosciuto un tasso del 2,38%, in Calabria quell’indice sale a 2,67%.
Un tasso che è diminuito dell’0,05% e dunque superiore – seppur di un soffio – alla media nazionale (0,03) rispetto al 2016. Consentendo così agli acquirenti di avvicinarsi più agevolmente all’acquisto della agognata casa, nonostante il tasso sia decisamente più alto che altrove. E i numeri – che si leggono nel report – indicano come siano cresciuti i calabresi che si sono avvalsi di un finanziamento per ottenere un’abitazione: +12,1% delle transazioni immobiliari assistite da mutuo (in assoluto il secondo incremento dopo la Campania). Un fattore dovuto all’alto grado di affidabilità registrato dalla regione.
Indice strettamente connesso al rapporto disponibilità economica-prezzo in cui proprio quest’ultima componente gioca per la regione un ruolo fondamentale. Visto che l’altro parametro negli anni ha subito un deterioramento tale da far registrare il picco negativo più alto del Paese per affordability (indicatore di accessibilità al credito) rispetto al 2004. Indice che, se non si inciderà sulla capacità di spesa dei calabresi, tradotto maggiore occupazione, nel futuro sarà sempre più difficile avvicinarsi all’acquisto della prima casa. Dato che le analisi del mercato dimostrano come siano sempre più le giovani coppie a cercare casa.

LE VOCI DEL SETTORE

«C’è in atto una ripresa interessante del mercato, ma il volume di vendite resta ancora molto lontano dal dato del 2007». Pietro Falbo, presidente regionale della Federazione italiana mediatori agenzie d’affari (Fimaa) – l’organizzazione che fa capo alla Confcommercio e che riunisce nel Paese undicimila associati tra gli agenti immobiliari –  analizza così l’andamento del mercato immobiliare calabrese.
Secondo Falbo questa movimentazione sarebbe da legare soprattutto all’acquisto di prime case o alla sostituzione della propria abitazione principale. «Gran parte degli acquirenti – afferma – valuta una soluzione abitativa che consenta di migliorare la propria qualità della vita. Così si orienta ad avere un’immobile più vicino ai servizi di cui quotidianamente usufruisce, come un’area parcheggio o un supermercato nei pressi, diversamente considera la possibilità di avere magari un vano in più». Mentre il mercato delle seconde case sarebbe appannaggio di non residenti. «Stiamo registrando – dice – un’attenzione dal mercato straniero, costituito soprattutto da inglesi, tedeschi e americani, per la Calabria. Sono alla ricerca di abitazioni che consentano una buona visibilità del mare ma che si trovino anche in borghi antichi».
Per spingere il mercato calabrese ad intercettare questi acquirenti, per Falbo, «occorrerebbe puntare decisamente sull’innalzamento della qualità dei servizi e sulla cura dell’immagine della regione nel mondo». «Il settore immobiliare – sostiene – segue l’andamento dell’economia la cui crescita, nel caso della Calabria, non può che derivare dal turismo».
«Il dato del 2017 – afferma Francesco Berna, presidente regionale dell’Ance – ci fa ben sperare. Anche se la crisi del settore ha decimato i profitti delle imprese costringendo molte a chiudere». In questo senso il leader dei costruttori punta l’indice contro la mole di invenduto che «grava sulla tenuta economica delle aziende». «Lo stock di immobili nuovi fermi – sottolinea – sta generando soprattutto nel Cosentino una situazione delicata per molte imprese che sono costrette da un verso a pagare tasse ma nel contempo a sostenere il costo dei finanziamenti ottenuti per realizzare gli immobili».
Per riaccendere il mercato in modo marcato, secondo Berna, «sarebbero necessari incentivi più importanti per quanti decidano di acquistare casa». Il riferimento è rivolto soprattutto ad iniziative che «facilitino l’accesso al credito e riducano i tassi d’interesse così alti per la nostra regione». «Proprio in questa direzione potrebbe fare molto una misura dedicata a creare forme di garanzie a sostegno di quanti desiderino comprare un’abitazione». Infine un appello alla Regione: «Il “Piano casa” dovrebbe divenire un provvedimento strutturale non più soggetto cioè a scadenza».

Roberto De Santo
r.desanto@corrierecal.it







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